روایت ۲۰ هزار آگهی از بازار مسکن تهران؛ خانه‌های قدیمی کجا رفتند؟

منطقه ۵ در صدر عرضه مسکن

اولین تصویر قابل استخراج از داده‌ها، جغرافیای عرضه است. تعداد آگهی‌ها نشان می‌دهد حضور مناطق مختلف تهران در بازار فروش تفاوت قابل‌توجهی دارد.

در میان ۲۲ منطقه، منطقه ۵ با ۲ هزار و ۵۳۵ آگهی بیشترین تعداد فایل فروش را در نمونه مورد بررسی به خود اختصاص داده است. پس از آن منطقه ۱۰ با هزار و ۹۵۱ آگهی قرار دارد. مناطق ۴ و ۲ نیز به‌ترتیب با هزار و ۸۴۴ و هزار و ۷۷۶ آگهی در رتبه‌های بعدی قرار گرفته‌اند.در سوی دیگر، منطقه ۱۹ با ۱۷۵ آگهی کمترین حضور را در نمونه دارد و پس از آن منطقه ۱۲ با ۲۶۲ آگهی قرار گرفته است.

تفکیک آگهی‌ها بر اساس سن بنا، تفاوت‌های مهم‌تری را آشکار می‌کند. منطقه 22 در مجموع ۹۶۵ آگهی از نمونه را در اختیار دارد؛ اما ترکیب سنی این آگهی‌ها کاملاً نامتوازن است. تنها ۳ آگهی مربوط به ساختمان‌های دهه ۷۰ است، درحالی‌که ۶۰۰ آگهی به ساختمان‌های ساخته‌شده از سال ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵ اختصاص دارد. این تفاوت مربوط به بستر توسعه شهری منطقه ۲۲ است. بخش بزرگی از ساخت‌وساز این منطقه در دوره‌های جدیدتر اتفاق افتاده و در نتیجه طبیعی است که بازار فروش آن نیز نسبت به مناطق قدیمی‌تر تهران، وزن بیشتری از ساختمان‌های جوان داشته باشد.سن ساختمان‌های عرضه‌شده فقط حاصل رفتار فروشندگان نیست؛ تاریخ توسعه و ساخت‌وساز هر منطقه نیز بر ترکیب آگهی‌های امروز اثر می‌گذارد.

ساختمان‌های دهه ۷۰؛ غایبان بازار فروش

با حرکت به سمت ساختمان‌های قدیمی‌تر، تعداد آگهی‌ها به‌شدت کاهش پیدا می‌کند. در کل نمونه، فقط ۷۴۶ آگهی مربوط به ساختمان‌های دهه ۷۰ است؛ فاصله‌ای قابل‌توجه با سه دهه بعد.در برخی مناطق این حضور تقریباً ناچیز است. منطقه ۱۷ تنها یک آگهی از مجموع 20 هزار اگهی از ساختمان‌های دهه ۷۰ دارد و مناطق ۱۹ و ۲۲ هرکدام فقط ۳ آگهی از این گروه دارند. در مقابل، منطقه ۷ با ۹۱ آگهی بیشترین تعداد واحد عرضه‌شده با ساخت دهه ۷۰ را در میان مناطق تهران ثبت کرده است. چند سازوکار می‌تواند هم‌زمان در پایین بودن تعداد ساختمان‌های دهه ۷۰ در بازار امروز نقش داشته باشد.

بخشی از ساختمان‌های آن دوره طی سه دهه گذشته از موجودی شهر خارج شده‌اند؛ املاک کلنگی توسط سازندگان خریداری، تخریب و با ساختمان‌های جدید جایگزین شده‌اند. از سوی دیگر، ممکن است بخشی از واحدهای قدیمی‌تر، به‌خصوص واحدهای بزرگ‌تر و مصرفی، همچنان در اختیار خانوارهایی باشند که انگیزه‌ای برای عرضه آنها در بازار ندارند.بنابراین ساختمان‌های دهه ۷۰ که امروز در آگهی‌ها مشاهده می‌شوند، لزوما نماینده تمام خانه‌هایی نیستند که در آن دهه ساخته شده‌اند.

جهش عرضه با رسیدن به ساختمان‌های دهه ۸۰ و ۹۰

تصویر بازار با ورود ساختمان‌های دهه ۸۰ به‌طور محسوسی تغییر می‌کند. تعداد فایل‌های فروش این گروه به ۵ هزار و ۸۲۴ آگهی می‌رسد؛ یعنی تقریباً هشت برابر ساختمان‌های دهه ۷۰.حتی در برخی مناطق، تعداد ساختمان‌های دهه ۸۰ حاضر در بازار از ساختمان‌های دهه ۹۰ بیشتر است. نمونه برجسته آن منطقه ۱۰ است که ۹۰۲ آگهی مربوط به دهه ۸۰ در برابر ۶۳۳ آگهی دهه ۹۰ دارد. در منطقه ۱۱ نیز تعداد آگهی‌های دهه ۸۰ به ۳۳۹ مورد می‌رسد، درحالی‌که برای دهه ۹۰ این رقم ۱۹۷ آگهی است.این اعداد نشان می‌دهد در برخی مناطق، ساختمان‌هایی که اکنون بیش از ۱۵ سال از عمر آنها گذشته، حضور پررنگی در بازار فروش دارند.

با این حال، در مجموع کل تهران، ساختمان‌های دهه ۹۰ با ۶ هزار و ۹۹۰ آگهی بزرگ‌ترین گروه نمونه را تشکیل می‌دهند. پس از آنها ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ با ۵ هزار و ۸۸۹ آگهی و دهه ۸۰ با ۵ هزار و ۸۲۴ آگهی قرار دارند. ساختمان‌های دهه ۷۰ با همان ۷۴۶ آگهی، فاصله بسیار زیادی با سایر گروه‌ها دارند. بسیار مهم است که در نظر داشت در تحلیل روش شناختی متراژ  این فایلها مقایسه دهه‌ها بر پایه نمونه‌هایی با اندازه بسیار متفاوت انجام می‌شود.

روایت داده های فروش مسکن از متراژ های عرضه شده

لایه دوم بررسی به متراژ واحدهای عرضه‌شده مربوط می‌شود. در این بخش نیز داده‌ها نتیجه‌ای نشان می‌دهند که با روایت ساده “خانه‌های تهران هرچه جدیدتر شده‌اند، کوچک‌تر شده‌اند” سازگار نیست.میانگین وزنی متراژ واحدهای عرضه‌شده با ساخت دهه ۷۰ حدود ۸۸.۸ مترمربع است. این رقم برای ساختمان‌های دهه ۸۰ به ۷۷.۷ مترمربع کاهش پیدا می‌کند؛ اما از این نقطه مسیر معکوس می‌شود.

متوسط متراژ آگهی‌های مربوط به ساختمان‌های دهه ۹۰ به ۹۳.۲ مترمربع می‌رسد و در ساختمان‌های ساخته‌شده از ۱۴۰۰ تا ۱۴۰۵، متوسط متراژ عرضه‌شده به ۱۱۵.۴ مترمربع افزایش پیدا می‌کند.بر اساس این داده‌ها، دهه ۸۰ پایین‌ترین متوسط متراژ را در میان چهاردهه ساختمانی مورد بررسی دارد؛ در مقابل، ساختمان‌های جدیدتر حاضر در بازار فروش، به‌طور متوسط بزرگ‌ترند.

افت متوسط متراژ در ساختمان‌های دهه ۸۰ می‌تواند موضوع بررسی مستقلی باشد. رشد قیمت زمین، افزایش تراکم ساختمانی، تغییر الگوی سرمایه‌گذاری در مسکن، ساخت واحدهای کوچک‌تر با قابلیت فروش بیشتر و افزایش حضور تقاضای سرمایه‌ای از جمله فرضیه‌هایی هستند که می‌توانند در توضیح این الگو مورد بررسی قرار گیرند.اما داده آگهی به‌تنهایی برای اثبات هیچ‌کدام از این عوامل کافی نیست. برای اینکه بتوان با اطمینان گفت در دهه ۸۰ خانه‌های کوچک‌تری ساخته شده یا نه باید اطلاعات مربوط به کل واحدهای احداث‌شده در آن دوره یا داده‌های پروانه‌های ساختمانی نیز بررسی شود.

آنچه داده فعلی با اطمینان بیشتری به ما می‌گوید، در بازار فروش امروز تهران، ساختمان‌های دهه ۸۰ با متوسط متراژ پایین‌تری نسبت به ساختمان‌های سه گروه دیگر عرضه شده‌اند.از طرفی کم بودن تعداد آگهی‌های دهه ۷۰ نیز باید مورد بررسی قرار گیرد. ممکن است واحدهای بزرگ‌تر و قدیمی که همچنان کیفیت مصرفی مناسبی دارند، بیشتر در اختیار مالکان مصرفی باقی مانده و کمتر وارد بازار فروش شده باشند. در مقابل، بخشی از املاک قدیمی، به‌ویژه در زمین‌های ارزشمند، طی سال‌های گذشته توسط سازندگان خریداری و تخریب شده‌اند و دیگر اساسا به‌عنوان ساختمان دهه ۷۰ در موجودی امروز حضور ندارند.اینجا فقط خانه‌هایی را مشاهده می‌کنیم که هنوز باقی مانده‌اند و مالک آنها تصمیم گرفته است در مقطع مورد بررسی برای فروش عرضه‌شان کند.

شکاف متراژ میان مناطق تهران

متراژ فقط در طول زمان تغییر نمی‌کند؛ جغرافیای تهران نیز تفاوت بسیار بزرگی ایجاد می‌کند.با محاسبه میانگین وزنی متراژ تمام آگهی‌های هر منطقه، منطقه یک با متوسط ۱۸۶.۹ مترمربع در صدر قرار می‌گیرد. پس از آن منطقه ۳ با متوسط ۱۴۸ مترمربع قرار دارد. منطقه ۶ نیز با حدود ۱۲۷.۴ مترمربع از دیگر مناطقی است که واحدهای بزرگ‌متراژتری در بازار آن عرضه شده است.

در سوی مقابل، منطقه ۱۰ با متوسط حدود ۶۲.۱ مترمربع کوچک‌ترین متوسط متراژ عرضه‌شده را دارد؛ نکته قابل‌توجه این است که همین منطقه از نظر تعداد آگهی، دومین بازار بزرگ نمونه محسوب می‌شود.پس از منطقه ۱۰، مناطق ۱۱ و ۱۷ با متوسط متراژ حدود ۶۸.۳ و ۷۰ مترمربع در میان کوچک‌متراژترین بازارهای عرضه تهران قرار می‌گیرند.

خانه‌های دهه ۱۴۰۰ در تمام مناطق بزرگ‌تر از دهه ۸۰ عرضه شده‌اند

مقایسه منطقه‌به‌منطقه یک یافته دیگر را نیز آشکار می‌کند. اگر متوسط متراژ ساختمان‌های دهه ۸۰ هر منطقه را با ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ همان منطقه مقایسه کنیم، در هر ۲۲ منطقه تهران متوسط متراژ گروه جدیدتر بالاتر است.

میزان این فاصله بسته به منطقه متفاوت است و از حدود ۲۰ تا ۴۵ مترمربع تغییر می‌کند. برای مثال در منطقه ۶، متوسط متراژ از ۱۰۵ متر در ساختمان‌های دهه ۸۰ به ۱۵۰ متر در ساختمان‌های دهه ۱۴۰۰ رسیده؛ یعنی ۴۵ متر یا حدود ۴۳ درصد بیشتر. در منطقه ۱۰ نیز متوسط متراژ از ۵۴ به ۸۵ متر رسیده که معادل افزایش حدود ۵۷ درصدی است.

آگهی‌ها چه می‌گویند و چه نمی‌گویند؟

بررسی نزدیک به ۲۰ هزار فایل فروش، نشان می‌دهد عرضه در برخی مناطق بسیار متراکم‌تر است، ساختمان‌های دهه ۹۰ بیشترین حضور را در بازار دارند، واحدهای دهه ۷۰ سهم بسیار محدودی از فایل‌های امروز دارند و متوسط متراژ واحدهای عرضه‌شده پس از رسیدن به کف در ساختمان‌های دهه ۸۰، در نسل‌های جدیدتر افزایش پیدا کرده است.

آگهی‌های فروش، سرشماری موجودی مسکن تهران نیستند. ساختمان‌هایی که تخریب شده‌اند، خانه‌هایی که مالکانشان قصد فروش ندارند و واحدهایی که اساساً وارد بازار نشده‌اند، در این تصویر حضور ندارند. بنابراین این داده‌ها برای توصیف بازار عرضه‌شده ارزشمندند، اما برای نتیجه‌گیری درباره تمام خانه‌هایی که طی چهار دهه در تهران ساخته شده‌اند، باید از داده‌های دیگری مانند پروانه‌های ساختمانی، موجودی واحدهای مسکونی و آمار ساخت‌وساز قرار گیرند.